종부세 계산기

종부세는 공제액을 넘는 부분에만 붙습니다

재산세와 달리 종합부동산세는 일정 금액을 넘어야 나옵니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 그 밖의 개인은 9억원까지 공제되고 그 초과분에만 과세됩니다. 공시가격 12억 아파트 한 채를 가진 1세대 1주택자는 종부세가 0원입니다.

공제하고 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 것이 과세표준입니다. 공시가격 15억인 1세대 1주택자라면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8천만원이 과세표준입니다.

세율은 주택 수에 따라 갈립니다

2주택 이하와 3주택 이상의 세율표가 다릅니다. 낮은 구간은 같지만과세표준 12억원을 넘는 구간부터 크게 벌어집니다.

누진세율이므로 초과분에만 높은 세율이 붙습니다. 법인은 누진 없이2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율입니다(제9조②3).

1세대 1주택자는 최대 80%까지 깎입니다

나이와 보유 기간에 따라 세액공제가 있습니다. 두 가지는 중복 적용되며 합계 80%가 한도입니다(제9조⑤).

70세 이상이면서 15년 이상 보유했다면 40% + 50% = 90%지만, 한도가 있어80%가 적용됩니다. 오래 살아온 집 한 채를 가진 고령자의 부담을 덜기 위한 규정입니다. 공제 효과가 커서 같은 집이라도 세금이 5분의 1로 줄어듭니다.

과세기준일과 납부 시기

과세기준일은 재산세와 같은 매년 6월 1일입니다. 이날 기준 소유자에게 부과되고, 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 재산세는 지방세라 위택스에서, 종부세는 국세라 홈택스에서 처리합니다.

종부세는 신고하지 않아도 국세청이 계산해 고지서를 보냅니다. 다만 고지 내용이 다르다고 생각하면 신고 방식을 선택할 수도 있습니다.

재산세와 이중으로 내는 것 아닌가요

같은 집에 재산세와 종부세가 함께 붙지만, 겹치는 부분은 공제됩니다.종부세 과세표준에 대해 이미 부과된 재산세액을 종부세액에서 빼도록 되어 있습니다(제9조③).

이 계산기는 그 공제를 반영하지 않았습니다. 재산세 부과액을 안분해 계산해야 하는데 지자체 조례와 세부담상한까지 얽혀 있어 정확한 자동 계산이 어렵습니다. 따라서 실제 고지액은 이 계산보다 적습니다. 재산세는재산세 계산기에서 따로 확인하실 수 있습니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

• 재산세 중복분 공제입니다. 위에 설명한 이유로 빠져 있어 실제보다 많게 나옵니다.
• 세부담상한입니다. 전년도 세액 대비 증가폭에 상한이 있습니다.
• 1세대 1주택자 판정의 특례입니다. 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 주택 수에서 빼고 1세대 1주택자로 볼 수 있습니다(제8조④).
• 합산배제 주택입니다. 등록 임대주택, 사원용 주택, 미분양주택 등은 과세표준 합산에서 빠집니다(제8조②).
• 부부 공동명의 특례입니다. 공동명의는 각자 9억씩 공제받거나 1세대 1주택자 방식을 선택할 수 있습니다.
• 토지분 종부세입니다. 이 계산기는 주택분만 다룹니다.

종부세는 특례가 많아 실제 고지액과 차이가 날 수 있습니다. 정확한 금액은홈택스나 세무대리인에게 확인하시기 바랍니다.

세율표를 어떻게 확인했는지

세율표가 법령에 이미지로 실려 있어 텍스트로 읽을 수 없었습니다. 그래서 이 계산기는 구간 경계와 세율만 정의하고 각 구간의 기본세액을 코드가 직접 누적 계산합니다. 숫자를 손으로 옮겨 적지 않으므로 전사 오류가 생기지 않습니다.

세율이 맞는지는 법인 세율로 교차 확인했습니다. 제9조제2항제3호는 텍스트로 읽혔고 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%인데, 이는 개인 최고구간 세율과 같아야 합니다.두 값이 일치하는 것을 확인했습니다.

근거 법령

이 계산기는 종합부동산세법 (시행 2026. 1. 1.) · 같은 법 시행령 (시행 2026. 2. 27.) 원문을 확인해 만들었습니다. 제8조(과세표준), 제9조(세율 및 세액), 시행령 제2조의4(공정시장가액비율)를 따릅니다. 세법은 매년 바뀌므로 중요한 판단에는 최신 조문을 확인하세요.